中国的房地产“想说爱你不容易”，“想说不爱你也不容易”!唐代杜甫在《茅屋为秋风所破歌》中喊出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜!”这是堪称史上最具底层情怀的古老梦想，却也是今天房地产发展最具正当性的渊源之所在。

　　就产业经济关注度而言，当下再没有比芯片产业与房地产关注度更高的产业了，这两个行业的市场关注度持续走高的深层原因是因为它的关联度仅在能源产业影响面之下，特别与当前的经济困境利害攸关。前者主要是众所周知的外在因素，后者则是历史泡沫的内在因素。今天《由之说》关注的是房地产的新政以及背后的种种“纠结”。

　　日前，人民银行、国家金融监督管理总局7月10日发布通知称，《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。

　　对此，业内人士表示，延期政策重点指向房地产供给端，有助于进一步缓解房企资金压力，促进“保交楼”，提振楼市信心。

　　早在去年年底就推出了金融支持房地产市场稳健康发展金融举措“16条”，这金融“16条”政策发布实施后，对保持房地产融资合理适度、推动化解房地产企业风险发挥了积极作用，取得了一定的政策效果。六大行2022年共发放贷款及垫款总计4.85万亿元，同比增长12.87%;此次将适用期限统一延长，可视作“16条”金融举措的“政策延续”。从某种意义上说表明房地产在中国“大”得确实不能倒，这是一个长期主义的艰难经济课题，也是国家治理课题。

　　2020年12月31日 ，针对六大行对房地产行业发放贷款及垫款额度同比均提升的形势，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，自2021年1月1日起正式实施。规定大型银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

　　再往前，2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出“三道红线”的指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1，成为房地产近年来政策收紧的又一个拐点，这是房地产政策近年来存在政策摇摆但可理解的基本事实。

　　房地产业链条长、范围广、联系紧、依存深是不争的事实，可以说“牵一发而动全身”。这些年，各地政府之所以老是盯着房地产不放，并且继续把房地产视为阻止经济下行或立竿见影改善财政的“救兵”，是因为它作为GDP的支撑、“土地财政”的支撑、个人财富的支撑、金融信贷的支撑、建筑行业的支撑，在上下游对接了众多公共服务部门与相关行业，能够产生“四两拨千斤”的效果。从正面看，是房地产业的确支撑了中国经济的三分天下;从负面看又同时绑架了中国经济的大半壁江山，它关乎上下游若干产业的生存与发展，关乎中国产业升级与经济结构调整，关乎后疫情时代的经济复苏反弹，关乎烫平震荡的经济周期，关乎资产负债表衰退企稳，关乎中国累积的系统性风险管控，也关乎整个民生与经济未来。总之，其利害关系凝结成“四个字”——利害攸关，这是房地产政策“纠结”的深层逻辑所在。

　　关于房地产业关联度所产生的对中国经济的利害关系以及由这种“利害关系”所产生的政策“纠结”，在这些年里体现得淋漓尽致，导致政策来回摇摆，一会儿收紧，一会儿回调，不可否认，给市场带来了非常大的政策不确定性，也不利于“稳预期”。根据中指研究院监测数据显示，上半年全国有超百省市(县)出台楼市刺激政策超300条，包括取消限购限贷政策、公积金支持政策、取消对房价涨跌的限制、降低首付比例、降低贷款利率、降低存款利率、延长贷款年限等，一改之前“三条红线”划定的政策边界，在调控方向上有南辕北辙之嫌。在此背景下，人民银行、国家金融监督管理总局反复强调“平稳”，坚持“房住不炒”的政策定位，从房地产扩大的金融属性回归“房住不炒”的功能属性。

　　房地产的“泡沫”应不应该“挤”?回答是肯定的，不仅非常应该“挤”，而且早就应该“挤”。一般认为，2004年是我国的房地产市场开始出现或关注泡沫的元年。2004年10月，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠在各种场合一再指出，中国房地产存在严重泡沫，甚至断言当年上海是那次经济泡沫的地震中心，这种危机传导可能是灾难性的。随后建设部的一份研究报告对其进行了反驳，该报告认为在目前真实需求支撑的前提下，不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。此后，全国各地开始聚焦房地产泡沫问题，成为多年以来的热点话题。

　　令人不解的是，一晃二十三年过去了，中国房地产这些年在泡沫争论中一直还在为中国GDP增长扮演重要而又关键的角色，专家说房地产对GDP的每年贡献率不低于2%，是名副其实拉动经济的主要驱动力。同时，却不断产生了新的泡沫，这反映了房地产的“双刃性”。期间我们见证了美国房地产的“雷曼时刻”，据说中国或持有的3400亿“两房”债券 最终损失成谜，不管这个“学费”交了多少?姑且今天另当别论，但至少对中国房地业自身的畸形发展再次敲响了警钟。

　　为什么是“畸形发展”呢?是因为严重地背离了“收入房价比”这个底层支撑逻辑。

　　房价收入比作为房价与居民年收入的比值，通常用于反映房价水平与居民收入水平的匹配程度。房价收入比是一个综合性指标，反映了当地经济、供需等多方面的因素。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，需要提防“泡沫”把中国经济带到了“沟里”。

　　我国的房价收入比是多少呢?据机构统计，2022年监测的100个重点城市平均房价收入比为12.4，料2023年有所回落。这个建立在以下数据基础上：2022年百城居民人均可支配收入的均值为51851元，2022年百城房价均价为15673元/㎡。我无法考证居民可支配收入的这个统计有没有数据失真?

　　各地房价收入比关注度高可能数四个一线城市——北上广深。不过，最低的中西部也远远地超过了公认的警戒线。其中，深圳的房价收入比是全国最高的，达到了39.5。这意味着，一个普通家庭需要用40年的收入才能买得起一套房子，如果用一个人收入购房则可能需要“百年奋斗”。北京、上海和广州也分别位列前五，控制房价最好的是处在中部的长沙。

　　解决房价收入比高的难题

　　虽然调控政策一直在路上，但房价收入比高的问题并没有真正解决，也一时无解。有迹象显示，中国一方面面临房价居高不下，另一方面又疑似面临“中等收入陷阱”。这两方面决定了比值的分子分母不会短期改变。而房价大幅回落一旦超过银行“压力测试”的30%的跌价临界承受力，则将引发金融系统性风险，中产阶级与居民个人则好不容易积累的财富也将大大缩水，由此带来的需求收缩、消费低迷、债务违约、经济下行将是对中国经济长期性的、致命性的、连锁性的冲击。所以“挤泡沫、去杠杆、降负债”，在当下中国经济转型期、产业结构调整期、高新技术迭代期、疫情后发期、世界动荡变革期应该谨慎拿捏，用力不可过猛，也许需要“温柔以对”，要争取“以时间换空间”，要通过动能转换、技术迭代、赛道选择、结构调整、产业升级等经济治理去消化包袱、降低杠杆、对冲压力、化解风险，从而实现“软着陆”，等待市场最后出清，最终挤掉房地产泡沫，跨过中等收入这个世界级历史性“陷阱”。实现中央提出的中国经济总方针、总基调——稳中求进。

　　7月8日，中国财政学会会长、财政部原部长楼继伟在参加“全球财经论坛”期间接受记者专访时指出，不应通过债务置换化解地方债风险，要守住中央“坚决不救”的底线。同时，他建议增加1.5万亿-2万亿元财政赤字，主要用于对中小企业的费用进行阶段性补贴，全面取消房地产限购限贷政策，以帮助房地产市场需求恢复，引发舆论关注。但各地政府与市场反应究竟如何?有待观察，大概率估计地方政府对中央“坚决不救”的建议底线表达担忧。

　　值得注意的是，有专家学者指出，今年微观层面出现了七个极度不稳定的20%的下降：居民部门青年失业率20%，消费者信心缺口-20%;企业部门利润增速下降20%，房地产新开工面积下降20%，对美国出口下降20%;政府部门土地转让金收入下降20%;银行利差收窄20个bp(一个BP值相当于是0.01%)。2023年上半年金融统计数据报告显示，6月末，广义货币(M2)余额287.3万亿元，同比增长11.3%截至6月末，不过，我国本外币存款余额也高达284.67万亿。这种中国经济的基本面传导到微观层面的实际感受可能存在反差与上下温差，需要进一步辨识与校正，需要对本轮经济复苏周期的复杂动力学结构进行认真审视。

　　尽管当前世界经济与中国经济均遇到困难，但“病树前头万木春 !”中国经济预期今年还有4.5%的增长。

　　最后，由之引用几个一线城市房地产楼盘的经典广告语，作为文章的结束语，有助于我们提振对未来的信心。

　　——北京清华同方科技广场： 想要和你吹吹风――风会带走一切短暂的疲惫,让我们像从前一样……

　　——上海某楼盘：在自己阳台，看上海未来!

　　一一深圳-海印长城：充满记忆，印证未来!

　　——杭州钱塘江边楼盘：面对潮流，经典依旧!

　　一一广州波尔多庄园——生活就在不远处……